Einordnung vorab
Die ersten Regelungen des GModG gelten bereits seit Ende Juli 2026, weitere Bestimmungen treten stufenweise ab 2027 und in den Folgejahren in Kraft. Dazu zählen unter anderem Vorgaben aus der europäischen Gebäuderichtlinie (EPBD), neue Anforderungen an Nichtwohngebäude, die Einführung von Lebenszyklusbetrachtungen sowie weitere Änderungen bei Energieausweisen und Neubauten. Unternehmen und Gebäudeeigentümer sollten die weiteren Umsetzungsfristen daher frühzeitig im Blick behalten.
Zentrale Inhalte des Gebäudemodernisierungsgesetzes (GModG)
1. Wegfall der 65-Prozent-EE-Pflicht
Eine der wesentlichen Änderungen des GModG ist die Abschaffung der bisherigen Vorgabe, dass neu eingebaute Heizungen zu mindestens 65 % mit erneuerbaren Energien betrieben werden müssen. Stattdessen verfolgt das Gesetz einen technologieoffeneren Ansatz und überlässt Eigentümerinnen und Eigentümern die Wahl der Heiztechnologie weitgehend selbst.
Zulässig sind unter anderem:
- Wärmepumpen
- Fern- und Nahwärmeanschlüsse
- Biomasseheizungen
- Hybridheizungen
- Gas- und Ölheizungen unter den Vorgaben des GModG
Bestehende Heizungsanlagen dürfen weiterhin betrieben werden; eine generelle Austauschpflicht für funktionierende Heizungen besteht nicht.
2. Einführung der „Biotreppe“
Für neu installierte Gas- und Ölheizungen führt das GModG die sogenannte „Biotreppe“ ein. Anstelle einer festen Vorgabe für den Einsatz erneuerbarer Energien bei der Heiztechnik selbst wird ein schrittweise steigender Anteil klimafreundlicher Brennstoffe vorgeschrieben. Hierzu zählen insbesondere Biomethan, Bioöl sowie bestimmte Wasserstoffderivate.
Die vorgeschriebenen Mindestanteile betragen:
ab 2029: mindestens 10 %
ab 2030: mindestens 15 %
ab 2035: mindestens 30 %
ab 2040: mindestens 60 %
Langfristig verfolgt das Gesetz weiterhin das Ziel einer klimaneutralen Wärmeversorgung bis 2045. Die Einhaltung der Anforderungen soll über entsprechende Nachweise für die eingesetzten Brennstoffe erfolgen.
3. Mehr Technologieoffenheit – weniger Ordnungsrecht
Der Entwurf verlagert den Fokus deutlich:
- Weg von pauschalen Verboten
- Hin zu marktbasierten Steuerungsmechanismen
- Stärkere Bedeutung von Brennstoffmärkten, Lieferverträgen und Zertifizierungssystemen
Dies wird insbesondere von der Immobilien‑ und Energiewirtschaft als Planungs‑ und Investitionsentlastung bewertet, birgt jedoch Risiken hinsichtlich Verfügbarkeit und Preisentwicklung erneuerbarer Brennstoffe.
4. Neue Anforderungen für Nichtwohngebäude und Neubauten
Der Referentenentwurf enthält bereits Elemente der EU‑Gebäuderichtlinie (EPBD):
- Lebenszyklus‑Treibhausgasbilanzierung für Neubauten (ab 2028/2030)
- Verschärfte Anforderungen an Gebäudeautomation
- Einführung eines Nullemissionsstandards für Neubauten in mehreren Stufen
Diese Regelungen betreffen vor allem gewerbliche und öffentliche Immobilienbestände.
Der geleakte Referentenentwurf zur GEG‑Novelle markiert einen deutlichen Kurswechsel hin zu Technologieoffenheit und schrittweiser Dekarbonisierung. Für Unternehmen bedeutet dies kurzfristig vor allem eines: Abwarten bei gleichzeitiger strategischer Vorbereitung. Investitions‑ und Beschaffungsentscheidungen sollten weiterhin flexibel gestaltet werden, bis verbindliche gesetzliche Regelungen vorliegen